附件2.

 

貴陽市非住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)

一級(jí)

(一)基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備認(rèn)真查驗(yàn)，交接驗(yàn)收手續(xù)齊全，戶權(quán)界定明確。

3、物業(yè)管理企業(yè)具有注冊(cè)物業(yè)管理師職稱的專業(yè)人員、管理人員（）名；按照國(guó)家行業(yè)有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書；專業(yè)操作人員按照行業(yè)規(guī)定，持有（A4）特種設(shè)備作業(yè)人員證、建筑物消防員資格證、電工操作證、中央空調(diào)操作證；二次供水系統(tǒng)運(yùn)行人員持有健康證；財(cái)務(wù)人員持有會(huì)計(jì)證、統(tǒng)計(jì)證。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理，檔案人事管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修半小時(shí)內(nèi)、突發(fā)事件除外，其他維修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。3天之內(nèi)回訪，回訪率100%，服務(wù)及時(shí)率100%，維修合格率100%。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（包干制除外）。

9、對(duì)建立的服務(wù)信息每月進(jìn)行更新1次，資料室存放檔案資料發(fā)生變化應(yīng)在當(dāng)日內(nèi)更新歸檔，每月整理檔案1次，做到準(zhǔn)確無誤。

10、每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。

(二)房屋管理

1、對(duì)房屋共用部位使用安全進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢查記錄和保養(yǎng)記錄齊全，有條件的每3-5年作一次安全鑒定。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用情況，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修及更新、改造范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，受托后組織實(shí)施。

3、每日巡查3次小區(qū)房屋單元門，樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。水、電、衛(wèi)及隱蔽工程施工時(shí)每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。其余施工每2日巡查1次，有委托的可參與驗(yàn)收。

5、木門窗、封檐板、木柵欄等每2年檢查保養(yǎng)或油飾1次，鐵藝欄桿等每2年檢查保養(yǎng)或油漆1次。

6、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告相關(guān)的職能部門。

7、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施，場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

8、規(guī)范使用專項(xiàng)維修資金，確保物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部位完好率在98%以上。

9、每季度對(duì)道路、停車場(chǎng)進(jìn)行1次全面維修養(yǎng)護(hù)，保持道路暢通、平坦，排水暢通，路面、路牙、地磚無破損松動(dòng)。

(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案及設(shè)備臺(tái)賬，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范。責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，受托后組織實(shí)施維修或更新改造。

5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。

10、危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)各種突發(fā)事件有應(yīng)急方案。

11、每天對(duì)娛樂設(shè)施巡視1次，每個(gè)月對(duì)健身活動(dòng)器材進(jìn)行巡查，特別是對(duì)安全性能的檢查，保證其正常安全使用。

12、停車場(chǎng)、地下車庫內(nèi)的防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，消防設(shè)備器材，各類行車、停車標(biāo)識(shí)，記錄卡管理系統(tǒng)和車輛進(jìn)出記錄保存完好。

13、發(fā)生電梯困人或者其它重大突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理；電梯發(fā)生故障，電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的專業(yè)維修人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。

14、設(shè)施設(shè)備完好率（維保期外且有專項(xiàng)維修資金使用）在99%以上（消防設(shè)施100%）。

15、每日對(duì)供水設(shè)施至少檢查1次，每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑部位加注潤(rùn)滑油，每年對(duì)泵房、管道等設(shè)備進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，二次供水水箱每年清洗消毒2次，每日巡查1次，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，保證二次供水正常，泵房清潔。

16、下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識(shí)齊全，安裝牢固。

17、日常對(duì)供配電、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、保持設(shè)備完好，并有臨時(shí)應(yīng)急用電管理措施，維修人員每天巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強(qiáng)弱電井及井內(nèi)設(shè)備，（專營(yíng)公司部分除外）。

18、樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)技術(shù)人員操作，除日常維護(hù)外，每月對(duì)重要數(shù)據(jù)進(jìn)行備份1次，每月對(duì)系統(tǒng)兩節(jié)點(diǎn)進(jìn)行檢查1次，半年覆蓋系統(tǒng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理、確保正常運(yùn)行。

19、每月應(yīng)對(duì)服務(wù)區(qū)域配電設(shè)備接地檢查1次，每季度對(duì)重要機(jī)房配電柜及設(shè)備接地檢查1次，每季度對(duì)建筑物樓頂層的避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設(shè)備接地檢查1次，確保完好無損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，并記錄存檔。

20、定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹閥、水箱等設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)。定期開機(jī)進(jìn)行運(yùn)行檢查，確保系統(tǒng)各項(xiàng)完好，每年需由具有專業(yè)資質(zhì)的單位對(duì)公共空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行定期清洗，除塵2次，確保空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)，符合衛(wèi)生安全的要求，維保有記錄。

(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序

1、小區(qū)門衛(wèi)24小時(shí)服務(wù)，主入口24小時(shí)有人服務(wù)，其余出入口安裝門禁系統(tǒng)的可不設(shè)專職人員。但應(yīng)有技防及巡視，有特殊約定8小時(shí)站崗執(zhí)勤。

2、服務(wù)區(qū)域白天巡邏不少于4次，夜間巡邏不少于4次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，確保24小時(shí)監(jiān)控，有特殊約定的除外。

3、巡邏人員應(yīng)按巡邏路線規(guī)范巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況，即時(shí)處理，注意處理不安全的隱患，并接受業(yè)主或物業(yè)使用人的求助和咨詢。

4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放，確保人、車、路的安全有序。

5、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理制度。

6、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告對(duì)口相關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

(五)保潔服務(wù)

1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶、池、屋，每日清洗1次，每日清運(yùn)2次，確保衛(wèi)生清潔無異味。

3、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃保潔1次以上；停車場(chǎng)每周沖洗1次，電梯廳、樓道每日清掃2次，每日拖洗2次；一層共用大廳每日拖洗3次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每周清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。

4、共用雨污水管道每季度疏通1次；雨污水井每月檢查1次；視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

5、每日打撈水面、水景漂浮物2次，每月對(duì)水景池底清潔1次，目視池底清澈見底，水面無雜物，池底無多余沉淀物，池邊無污跡。

6、每半月對(duì)假山、小品清潔1次，細(xì)致、全面檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無損傷、多余物，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

7、需要粉刷或油漆保護(hù)和裝飾的部位每年進(jìn)行1次，架空雕塑每半年擦洗1次，地面雕塑每日洗擦1次。

8、每日3次電梯轎廂清潔，每周用不銹鋼油養(yǎng)護(hù)1次，電梯層門每日擦洗1次。電梯門槽每周清理1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

9、有公共衛(wèi)生間的按衛(wèi)生間作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施作業(yè)。

10、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。春秋季每月消殺1次，夏季每周消殺1次，冬季每2月消殺1次。有專人進(jìn)行消殺操作，每次作業(yè)前應(yīng)向業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全警示牌，確保人員安全。

(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、有專業(yè)的綠化人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、草坪成活率95%以上，生長(zhǎng)良好，草坪修整春季每月1次，夏秋季每2月1次，留茬高度6厘米。無明顯枯草和凈土裸露，無雜草，雜物（草坪按草坪分級(jí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)）。

3、服務(wù)區(qū)域的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線條統(tǒng)一整齊，春夏季每月2次，秋季1次。

4、花卉，綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，補(bǔ)栽補(bǔ)種保持觀賞效果，每季度全面整形修剪1次。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。每年施肥2次。

6、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害，無明顯蛀蟲危害，無干枯、受損枝葉、無死株。

 

二級(jí)

(一)基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備認(rèn)真查驗(yàn)，交接驗(yàn)收手續(xù)齊全，戶權(quán)界定明確。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家行業(yè)有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書、從業(yè)人員崗位證書，A4特種設(shè)備作業(yè)人員證、建筑物消防員資格證、電工操作證、健康證、統(tǒng)計(jì)證。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修半小時(shí)內(nèi)、突發(fā)事件除外，其他維修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。5天之內(nèi)回訪，回訪率98%，服務(wù)及時(shí)率98%，維修合格率100%。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（包干制除外）。

9、對(duì)建立的服務(wù)信息每2月進(jìn)行更新1次，資料室存放檔案資料發(fā)生變化應(yīng)在2日內(nèi)更新歸檔，每2月整理檔案1次。

10、每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意度78%以上。

(二)房屋管理

1、對(duì)房屋共用部位使用安全進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢查記錄和保養(yǎng)記錄齊全，有條件的每3～5年，組織申報(bào)一次安全鑒定。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用情況，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修及更新、改造范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，受托后組織實(shí)施。

3、每日巡查2次小區(qū)房屋單元門，樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。水、電、衛(wèi)及隱蔽工程施工時(shí)每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。其余施工每3日巡查1次，有委托的可以參加驗(yàn)收。

5、木門窗、封檐板、木柵欄等每2年檢查保養(yǎng)或油飾1次，鐵藝欄桿等每2年檢查保養(yǎng)或油漆1次。

6、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告相關(guān)的職能部門。

7、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施，場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

8、規(guī)范使用專項(xiàng)維修資金，確保物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部位完好率在96%以上。

9、每半年對(duì)道路、停車場(chǎng)進(jìn)行1次全面維修養(yǎng)護(hù)，保持道路暢通、平坦，排水暢通，路面、路牙、地磚無破損松動(dòng)。

(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案及設(shè)備臺(tái)賬，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范。責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，受托后組織實(shí)施維修或者更新改造工作。

5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、對(duì)危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)各種突發(fā)事件有應(yīng)急方案。

11、每2天對(duì)娛樂設(shè)施巡視1次，每2個(gè)月對(duì)健身活動(dòng)器材進(jìn)行巡查，特別是對(duì)安全性能的檢查，保證其正常安全使用。

12、停車場(chǎng)、地下車庫內(nèi)的防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，消防設(shè)備器材，各類行車、停車標(biāo)識(shí)，記錄卡管理系統(tǒng)和車輛進(jìn)出記錄保存完好。

13、發(fā)生電梯困人或者其它重大突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理；電梯發(fā)生故障，電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的專業(yè)維修人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。

14、設(shè)施設(shè)備完好率（維保期外且有專項(xiàng)維修資金使用）在98%以上，消防設(shè)施100%。

15、每日對(duì)供水設(shè)施檢查1次，每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑部位加注潤(rùn)滑油，每年對(duì)泵房、管道等設(shè)備進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，二次供水水箱每年清洗消毒2次，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，保證二次供水正常，泵房清潔。

16、下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識(shí)齊全，安裝牢固。

17、日常對(duì)供配電、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、保持設(shè)備完好，并有臨時(shí)應(yīng)急用電管理措施，維修人員每天巡視檢查1次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強(qiáng)弱電井及井內(nèi)設(shè)備（專營(yíng)公司部分除外）。

18、樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)技術(shù)人員操作，除日常維護(hù)外，每2月對(duì)重要數(shù)據(jù)進(jìn)行備份1次，每2月對(duì)系統(tǒng)兩節(jié)點(diǎn)進(jìn)行檢查1次，半年覆蓋系統(tǒng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理、確保正常運(yùn)行。

19、每月應(yīng)對(duì)服務(wù)區(qū)域配電設(shè)備接地檢查1次，每季度對(duì)重要機(jī)房配電柜及設(shè)備接地檢查1次，每半年對(duì)建筑物樓頂層的避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設(shè)備接地檢查1次，確保完好無損、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，并記錄存檔。

20、定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱等設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)。定期開機(jī)進(jìn)行運(yùn)行檢查，分析運(yùn)行情況，確保系統(tǒng)各項(xiàng)完好。每年需由具有專業(yè)資質(zhì)的單位對(duì)公共空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行定期清洗，除塵1次，確保空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)，符合衛(wèi)生安全的要求，維保有記錄。

(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序

1、小區(qū)門衛(wèi)24小時(shí)服務(wù)，主入口24小時(shí)有人駐守，其余出入口安裝門禁系統(tǒng)的可不設(shè)專職人員值守。但應(yīng)有技防和巡視有特殊約定4小時(shí)站崗執(zhí)勤。

2、服務(wù)區(qū)域白天巡邏不少于3次，夜間巡邏不少于3次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，確保實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，有特殊約定的除外。

3、巡邏人員應(yīng)按巡邏路線規(guī)范巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，即時(shí)處理或報(bào)告，注意處理不安全的隱患，并接受業(yè)主或物業(yè)使用人的求助和咨詢。

4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放，確保人、車、路的安全有序。

5、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理制度。

6、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

(五)保潔服務(wù)

1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶、池、屋，每日清洗1次，桶每日清運(yùn)2次，確保衛(wèi)生清潔無異味。

3、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃保潔2次；停車場(chǎng)每半月沖洗1次，電梯廳、樓道每日清掃2次，每日拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗2次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每半月清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。

4、共用雨污水管道每季度疏通1次；雨污水井每月檢查1次；視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

5、每日打撈水面、水景漂浮物1次，每月對(duì)水景池底清潔1次，水面無雜物，池底無多余沉淀物，池邊無污跡。

6、每半月對(duì)假山、小品清潔1次，細(xì)致、全面檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無損傷、多余物，如有及時(shí)報(bào)修。

7、需要粉刷或油漆保護(hù)和裝飾的部位每年進(jìn)行1次，架空雕塑每半年擦洗1次，地面雕塑每周洗擦1次。

8、每日1次電梯轎廂清潔，每周用不銹鋼油養(yǎng)護(hù)1次，電梯層門每日擦洗1次。電梯門槽每周清理1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

9、有公共衛(wèi)生間的，按衛(wèi)生間作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

10、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。春秋季每月消殺1次，夏季每周消殺1次，冬季每2月消殺1次。有專人進(jìn)行消殺操作，每次作業(yè)前應(yīng)向業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全警示牌，確保人員安全。

(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、有專業(yè)的綠化人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、草坪養(yǎng)護(hù)按草坪分級(jí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，草坪成活率90%以上，生長(zhǎng)良好，無明顯枯草和凈土裸露。

3、服務(wù)區(qū)域的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線條統(tǒng)一整齊，春夏季每月1次，秋季1次。

4、花卉，綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，補(bǔ)栽補(bǔ)種保持觀賞效果，每季度全面整形修剪1次。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。每年施肥2次。

6、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害，無明顯蛀蟲危害，無干枯、受損枝葉、無死株。

 

三級(jí)

(一)基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備認(rèn)真查驗(yàn)，交接驗(yàn)收手續(xù)齊全，戶權(quán)界定明確。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家行業(yè)有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書、從業(yè)人員崗位證書，A4特種設(shè)備作業(yè)人員證、建筑物消防員資格證、電工操作證、健康證、統(tǒng)計(jì)證。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修1小時(shí)內(nèi)、突發(fā)事件除外，其他維修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。一周之內(nèi)回訪，回訪率95%，服務(wù)及時(shí)率95%，維修合格率100%。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（包干制除外）。

9、對(duì)建立的服務(wù)信息每3月進(jìn)行更新1次，資料室存放檔案資料發(fā)生變化應(yīng)在3日內(nèi)更新歸檔，每3月整理檔案1次。

10、每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意度74%以上。

(二)房屋管理

1、對(duì)房屋共用部位使用安全進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢查記錄和保養(yǎng)記錄齊全，有條件每3～6年組織申報(bào)一次安全鑒定。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用情況，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修及更新、改造范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，受托后組織實(shí)施。

3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門，樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約）要求，建立完善的住在裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。水、電、衛(wèi)及隱蔽工程施工時(shí)每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。其余施工每4日巡查1次，有委托的可以參加驗(yàn)收。

5、木門窗、封檐板、木柵欄等每2年檢查保養(yǎng)或油飾1次，鐵藝欄桿等每2年檢查保養(yǎng)或油漆1次。

6、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)的職能部門。

7、小區(qū)主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施，場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

8、規(guī)范使用專項(xiàng)維修資金，確保物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部位完好率在95%以上。

9、每半年對(duì)道路、停車場(chǎng)進(jìn)行1次全面維修養(yǎng)護(hù)，保持道路暢通、平坦，排水暢通，路面、路牙、地磚無破損松動(dòng)。

(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)賬），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范。操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，受托后組織實(shí)施維修或者更新改造工作。

5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志；對(duì)各種突發(fā)事件有應(yīng)急方案。

11、每3天對(duì)娛樂設(shè)施巡視1次，每3個(gè)月對(duì)健身活動(dòng)器材進(jìn)行巡查，特別是安全性能檢查，保證其正常安全使用。

12、停車場(chǎng)、地下車庫內(nèi)的防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，消防設(shè)備器材，各類行車、停車標(biāo)識(shí)，記錄卡管理系統(tǒng)和車輛進(jìn)出記錄保存完好。

13、發(fā)生電梯困人或者其它重大突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理；電梯發(fā)生故障，電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的專業(yè)維修人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。

14、設(shè)施設(shè)備完好率（維保期外且有專項(xiàng)維修資金使用）在95%以上，消防設(shè)施100%。

15、每日對(duì)供水設(shè)施至少檢查1次，每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑部位加注潤(rùn)滑油，每年對(duì)泵房、管道等設(shè)備進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，二次供水水箱每年清洗消毒2次，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，保證二次供水正常，泵房清潔。

16、下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識(shí)齊全，安裝牢固。

17、日常對(duì)供配電、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、保持設(shè)備完好，并有臨時(shí)應(yīng)急用電管理措施，維修人員每2天巡視檢查1次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強(qiáng)弱電井及井內(nèi)設(shè)備，（專營(yíng)公司部分除外）。

18、樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)技術(shù)人員操作，除日常維護(hù)外，每3月對(duì)重要數(shù)據(jù)進(jìn)行備份1次，每3月對(duì)系統(tǒng)兩節(jié)點(diǎn)進(jìn)行檢查1次，一年覆蓋系統(tǒng)50%，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理、確保正常運(yùn)行。

19、每月應(yīng)對(duì)服務(wù)區(qū)域配電設(shè)備接地檢查1次，每季度對(duì)重要機(jī)房配電柜及設(shè)備接地檢查1次，每半年對(duì)建筑物樓頂層的避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設(shè)備接地檢查1次，確保完好無損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，并記錄存檔。

20、定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱等設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)。定期開機(jī)進(jìn)行運(yùn)行檢查，分析運(yùn)行情況，確保系統(tǒng)各項(xiàng)完好，每年需由具有專業(yè)資質(zhì)的單位對(duì)公共空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行定期清洗，確?？諝赓|(zhì)量達(dá)標(biāo)，符合衛(wèi)生安全的要求，維保有記錄。

(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序

1、小區(qū)門衛(wèi)24小時(shí)服務(wù)，主入口24小時(shí)有人值守。有安裝門禁系統(tǒng)的可不設(shè)專職人員值守，但應(yīng)有技防和巡視，有特殊約定2小時(shí)站崗執(zhí)勤。

2、服務(wù)區(qū)域白天巡邏不少于3次，夜間巡邏不少于3次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，確保實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，有特殊約定的除外。

3、巡邏人員應(yīng)按巡邏路線規(guī)范巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，即時(shí)處理或報(bào)告，注意處理不安全的隱患，并接受業(yè)主或物業(yè)使用人的求助和咨詢。

4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放，確保人、車、路的安全有序。

5、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理制度。

6、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

(五)保潔服務(wù)

1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。保持垃圾桶清潔。

2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶、池、屋，每日清洗1次，桶每日清運(yùn)2次，確保衛(wèi)生清潔無異味。

3、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃保潔1次；停車場(chǎng)每月沖洗1次，電梯廳、樓道每日清掃1次，拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每2日擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每2月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。

4、共用雨污水管道每季度疏通1次；雨污水井每月檢查1次；視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

5、每日打撈水面、水景漂浮物1次，每2月對(duì)水景池底清潔1次，目視池底清澈見底，水面無雜物，池底無多余沉淀物，池邊無污跡。

6、每月對(duì)假山、小品清潔1次，細(xì)致、全面檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無損傷、多余物，如有及時(shí)報(bào)修。

7、需要粉刷或油漆保護(hù)和裝飾的部位每2年進(jìn)行1次，架空雕塑每年擦洗1次，地面雕塑每月洗擦1次。

8、每日1次電梯轎廂清潔，每月用不銹鋼油養(yǎng)護(hù)1次，電梯層門每日擦洗1次。電梯門槽每半月清理1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

9、設(shè)有公共衛(wèi)生間的按衛(wèi)生間作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

10、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。春秋季每月消殺1次，夏季每周消殺1次，冬季消殺1次。有專人進(jìn)行消殺操作，每次作業(yè)前應(yīng)向業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全警示牌，確保人員安全。

(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、有專業(yè)的綠化人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、草坪按草坪分級(jí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，草坪成活率在85%以上，生長(zhǎng)良好，無枯草和凈土裸露。

3、服務(wù)區(qū)域的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線條統(tǒng)一整齊，春夏季每月1次，秋季1次。

4、花卉，綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，補(bǔ)栽補(bǔ)種，保持觀賞效果，每半年全面整形修剪1次。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。每年施肥1次。

6、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害，無明顯蛀蟲危害。